W przypadku osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej, przychód ze sprzedaży lokali mieszkalnych jest opodatkowany w specyficzny sposób. Nie łączy się on z przychodami opodatkowanymi na skali podatkowej. Sprzedając nieruchomość zapłacisz 19% od osiągniętego dochodu. Jest to stała stawka, czyli nie ulega zwiększeniu wraz ze wzrostem dochodów.
Przykład
Pani Anna kupiła mieszkanie w lipcu 2018 roku. Postanowiła go sprzedać. Do transakcji doszło 20 grudnia 2023 roku. Pani Anna będzie musiał zapłacić podatek dochodowy od różnicy między otrzymanym przychodem a kosztami poniesionymi na jego nabycie.
Jak zauważyłeś opodatkowany w takim przypadku jest dochód, a nie przychód. Oznacza to że od kwoty jaką otrzymasz z tytułu sprzedaży lokalu, odejmujesz koszty podatkowe.
Aby dany wydatek uznać za koszt podatkowy musi on być potwierdzony fakturą. Paragony czy potwierdzenia przelewów nie są zatem wystarczające. Wykańczając mieszkanie czy dom pamiętaj o tym, aby zawsze poprosić sprzedawcę o fakturę.
Po zakończonym roku, w którym sprzedałeś mieszkanie czy dom, masz obowiązek złożyć zeznanie podatkowe i rozliczyć dochód z tej transakcji na formularzu PIT-39.
W przypadku gdy sprzedaż mieszkania podlega opodatkowaniu pamiętaj, że masz możliwość skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej. Ulga ta polega na tym, że przychód otrzymany w związku ze sprzedażą nieruchomości, musisz wydać na własne cele mieszkaniowe w przeciągu najbliższych trzech lat.
Czym są zatem własne cele mieszkaniowe? Łatwo się domyślić jest to zakup nowego mieszkania lub domu. Ale także może to być zakup gruntu pod budowę własnego domu lub spłata kredytu zaciągniętego na nabycie innej nieruchomości.
Przykład
Pani Anna pieniądze pochodzące ze sprzedaży mieszkania przeznaczyła w całości na budowę własnego domu oraz spłatę kredyty zaciągniętego na zakup działki, na której Pani Anna buduje dom.
Pamiętaj, że zwolnieniu podlega przychód ze sprzedaży, a nie dochód jaki osiągnąłeś. Musisz zatem wydatkować całą kwotę ze sprzedaży, aby w ogóle nie zapłacić podatku.
Ulga ta może być wykorzystana bez względu na to czy sprzedałeś mieszkanie, dom, czy też grunt lub lokal użytkowy.
Jednak nie zawsze będziesz musiał zapłacić podatek. Co więcej najczęściej ten podatek nie wystąpi. Ustawa przewiduje, że jeżeli mieszkanie lub dom sprzedasz po pięciu latach od jego nabycia, to nie zapłacisz podatku. Ważne jednak, że te pięć lat liczysz się od końca roku, w którym nabyłeś nieruchomość.
Przykład
Gdyby Pani Anna, z pierwszego przykładu, dokonała transakcji w 2024 roku, wówczas nie musiałaby zapłacić podatku. 31 grudnia 2023 roku minął bowiem 5 letni okres posiadania nieruchomości. W takim też przypadku nie ma konieczności, aby korzystała z ulgi mieszkaniowej.
Wyłączenie z opodatkowania dotyczy wszystkich nieruchomości, które nie są związane z prowadzoną przez Ciebie działalnością gospodarczą.
No właśnie – a jak sytuacja wygląda w przypadku przedsiębiorcy?
Powyżej opisane zasady opodatkowania nieruchomości generalnie nie dotyczą przedsiębiorców.
Jednak jest jeden wyjątek – dotyczy on lokali i domów mieszkalnych. W przypadku sprzedaży przez przedsiębiorcę tego typu nieruchomości, nie ma znaczenia czy nieruchomość ta była wykorzystywane przez przedsiębiorcę czy też przez osobę nieprowadzącą działalności gospodarczej. Nie ma też znaczenia czy lokal ten był wykorzystywany w całości do prowadzenia działalności gospodarczej (np. był wynajmowany) czy też w części (np. jeden pokój jako biuro).
Nieruchomość, będąca lokalem mieszkalnym czy budynkiem mieszkalnym (np. domem jednorodzinnym) podlega tym samym zasadom co opisałem wcześniej, z zastrzeżeniem, że nie dotyczy to przedsiębiorców, których przedmiotem działalności jest obrót nieruchomościami (deweloperów, czy fliperów).
Przykład
Pan Adam prowadził działalność w swoim mieszkaniu, kupionym w 2012 roku. W 2017 roku zakupił dwie działki na działalność gospodarczą. Na jednej wybudował sobie dom, w którym miał biuro. Mieszkanie (w którym mieszkał poprzednio) wprowadził do ewidencji środków trwałych i zaczął je wynajmować. W 2024 roku sprzedał mieszkanie. W związku ze sprzedażą mieszkania Pan Adam nie musi opodatkować przychodu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Sposób opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez przedsiębiorców, tożsamy z tym, jaki dotyczy osób nieprowadzących działalności gospodarczej, odnosi się wyłącznie do lokali i domów mieszkalnych. W przypadku gdy przedsiębiorca nabył w ramach działalności gospodarczej grunt, czy też lokal usługowy, to jego sprzedaż będzie rozliczona w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Nie możemy w tym wypadku zastosować wyłączenia (5 lat od nabycia) czy ulgi mieszkaniowej.
Przykład
Pan Adam postanowił sprzedać drugą działkę nabytą w 2017 roku. Ponieważ nabył ja w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i wprowadził ją do ewidencji środków trwałych, jej sprzedaż nie może korzystać z wyłączenia. Pan Adam będzie musiał rozliczyć sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Preferencyjne zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości mieszkalnych dotyczą też osób, które wykorzystują te nieruchomości w swojej działalności gospodarczej. Nie musisz się zatem martwić tym, że przeznaczając jeden pokój na biuro czy rejestrując działalność w swoim domu, przy sprzedaży tej nieruchomości zapłacisz podatek. Pamiętaj jednak, że nie dotyczy to nieruchomości innych niż mieszkalne.
