W jednym z poprzednich artykułów opisywałem, że najem, czy to nieruchomości, czy też rzeczy ruchomych, jest traktowany w podatku od towarów i usług jako działalność gospodarcza. Nie ma znaczenia w jaki sposób opodatkowujesz przychody z tego tytułu podatkiem dochodowym. Panuje bowiem przekonanie, że jeżeli przychód jest opodatkowany ryczałtem (najem prywatny), to nie ma on wpływu na podatek VAT – nie jest wykonywany przecież w ramach działalności.
Ale to nieprawda.
Niestety ustawa o podatku od towarów i usług posługuje się swoją definicją tej działalności i zgodnie z nią, najem jest też taką działalnością.
Czy to jest problem? W niektórych przypadkach jest… i to duży.
Musisz pamiętać, że świadcząc usługi, czy sprzedając towary, jesteś podatnikiem podatku VAT, pomimo iż nie zarejestrowałeś się jako podatnik VAT czynny. Korzystasz ze zwolnienia podmiotowego. Przez to nie musisz składać deklaracji czy rozliczać podatku VAT w JPK. Ale jednocześnie masz obowiązek posiadać kasę rejestrującą (kasę fiskalną), czy też wystawiać faktury.
Generalnie podatnik, którego obrót nie przekroczy w danym roku kwoty 200 000 zł, nie ma obowiązku rejestrować się jako podatnik VAT czynny. Więc jeśli Twoja sprzedaż mieści się w tym limicie, to możesz korzystać ze zwolnienia.
Jak już wskazałem na początku, najem jest uznawany za prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu tej ustawy. Jeżeli jesteś czynnym podatnikiem VAT to najem może być objęty dwoma stawkami:
Usługa najmu może być też zwolniona z VAT – dotyczy to przypadku, gdy przedmiotem najmu jest nieruchomość, wykorzystywana na cele mieszkalne.
Warto abyś rozróżnił czynność zwolnioną z VAT (najem na cele mieszkalne), a zwolnienie podmiotowe (czyli sytuację w której u podatnika, obrót nie przekracza limitu 200 000 zł w skali roku).
Ministerstwo Finansów przeanalizowało dane podatników i zauważyło, że niektórzy z podatnicy nadal nie są zarejestrowani do VAT (jako czynni podatnicy) i wskazywali w zeznaniach przychód z działalności poniżej 200 000 zł lecz jednocześnie przychód z najmu prywatnego. Łącznie zatem przekroczyli ten limit.
Przykład
Pani Anna jest geodetą. Nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. W 2022 roku osiągnęła przychód z działalności w wysokości 192 000 zł. W marcu 2022 roku wynajęła lokal mieszkalny, z którego otrzymywała czynsz w wysokości 1 000 zł za miesiąc (przychód z najmu prywatnego w 2022 roku w wysokości 10 000 zł). Czyli w 2022 roku przekroczyła łącznie przychód 200 000 zł. W konsekwencji powinna zarejestrować się jako podatnik VAT i opodatkować świadczone przez siebie usługi zarówno w 2022 (w części powyżej limitu) jak i w 2023 roku.
Jednakże Pani Anna nie zauważyła, że limit został przekroczony. To rodzi dla niej spory problem, ponieważ musi teraz (w 2024 roku) dopłacić zaległy podatek VAT i to za okres od przekroczenia do końca 2023 roku.
Niestety nie ma możliwości „uciec” od opodatkowania obrotu za rok, w którym się przekroczyło limit jak i za następny rok. Ale może zdarzyć się sytuacja, że w jeszcze następnym roku możesz powrócić do zwolnienia.
Przykład
Pani Anna, z przykładu wyżej musiała objąć VAT kwotę faktury za grudzień w wysokości 12 300 zł – czyli zapłaciła 2 300 podatku VAT. W 2023 roku osiągnęła przychód z działalności gospodarczej w wysokości 188 190 zł (brutto), w tym 153 000 zł netto i 35 190 zł VAT. Łącznie obrót za 2023 rok wyniósł 153 000 zł plus 12 000 (najem 12 x 1000 zł) – czyli 165 000 zł. Tym samym Pani Anna w 2023 roku nie przekroczyła limitu 200 000 zł.
Pojawia się jednak problem związany z ponownym wyborem zwolnienia z VAT. Generalnie informację o tym należy przekazać do urzędu skarbowego do 7 dni od wyboru tego zwolnienia – tzn. przed 8 stycznia 2024 roku. Oczywiście podatnik, który nie miał świadomości o tym, że przekroczył limit dwa lata temu, nie złoży w terminie takiego zawiadomienia. Czy zatem można je złożyć po terminie?
W podobnej sytuacji wypowiedziała się Izba Skarbowa w Łodzi w interpretacji z dnia 19 maja 2016 roku, sygn. 1061-IPTPP1.4512.190.2016.1.MG. Sytuacja jest niemal analogiczna jak w opisywanym przykładzie. Podatnik również przeoczył przekroczenie limitu sprzedaży i dopiero po dwóch latach dążył do naprawienia tego wskazując, że przez cały okres zachowywał się jak podatnik zwolniony. W odpowiedzi na interpretację organ podatkowy wskazał, że „wymieniony art. 113 ust. 11 ustawy nie uzależnia prawa do wyboru zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT od terminu złożenia zawiadomienia do naczelnika urzędu skarbowego. Zatem sam fakt złożenia przez podatnika zawiadomienia po upływie wskazanego terminu, nie pozbawia go prawa do wyboru przysługującego mu zwolnienia, pod warunkiem, iż podatnik zachowywał się jak podatnik, u którego sprzedaż podlega zwolnieniu.”
Przyjęcie takiego rozwiązania sprawi, że w 2024 roku Pani Anna będzie mogła korzystać ze zwolnienia podmiotowego.
Pamiętaj, że obrót związany z najmem – bez względu na to, że jest rozliczany poza działalnością gospodarczą w podatku dochodowym – powiększa limit sprzedaży w podatku VAT.
Jeżeli jesteś podatnikiem VAT zwolnionym i jednocześnie przychody z najmu (prywatnego) powodują, że przekroczysz ten limit, to podatek za rok, w którym go przekroczysz (np. 2022) i rok następny (2023), będziesz musiał zapłacić.
Jeżeli jednak w tym następnym roku (2023) nie przekroczysz limitu (do limitu nie wyliczasz wartości podatku) możesz ponownie wybrać zwolnienie (od 2024), pod warunkiem, że cały czas zachowywałeś się jak podatnik zwolniony. I mimo iż powinieneś złożyć to zawiadomienie wcześniej, jego późniejsze zwolnienie powinno być zaakceptowane przez urząd skarbowy.
Czy wiesz że, przedsiębiorcy, którym przysługuje zwolnienie z VAT, mogą prowadzić swoją działalność w programie Comarch ERP XT ERP XT ?
Niezależenie od tego, czy jesteś zwolniony z podatku VAT, czy też jesteś czynnikiem podatnikiem VAT, możesz prowadzić swoją firmę w Comarch ERP XT. Wystarczy wskazać odpowiedni rodzaj płatnika (zwolniony lub czynny) oraz określić swój typ zwolnienia:
Niezależenie od tego czy chcesz prowadzić księgowość samodzielnie w programie, czy też zlecić jej prowadzenie do biura rachunkowego, pracując na programie Comarch ERP XT obie te formy są możliwe, a program znacznie ułatwia samodzielną księgowość jak i współpracę z biurem rachunkowym.
